Konuta Hücum Anı: Gaziantep Konut Piyasasının Aşırı Isınması 2020 Ocak-2022 Mart

Yukarıda gördüğünüz tablo, internetten topladığım, 2020 başında 5885, 2022 Mart ayında da 9169 satılık ilanının Gaziantep mahallelerine göre ortalama fiyat artışını yüzdelik cinsten veriyor. Elimde 2018 verisi de var, onu ekleyince artış iyice akıl almaz bir hâl alıyor. Fakat bu 26 aya odaklanmak faydalı.

2018 dönemecine kadar Türkiye’de konut piyasasını İstanbul odaklı, Ankara ve İzmir’in sıkışma noktalarında dev projelerle sermaye birikimine fayda sağladığı bir birikim aracı olarak görmek epeyi yaygındı. 2018 sonrasında, Gaziantep’in de gösterdiği üzere tüm Türkiye sathına yayılmış yeni bir finans sermayesi odağı haline getirilme denemesi yapıldı. Şu anda onun zararlarını bütün Türkiye yaşıyor. 2022 Mart’ında yeni orta sınıf namzeti bir çiftin sıfır değil, ikinci el 20-30 yıllık bir konut alma şansı yok olmuştu bile.

Depremin ayrıca bir etkisi olduğunu tahmin ediyorum Gaziantep özelinde, fakat tanık olduğum, yaşadıklarım dışında bu konu hakkında kesin konuşabilecek veri maalesef daha elimde yok.

Konutbank

Başka mecralarda da ifade ettiğim üzere, konut bir banka hâline döndükçe, önce sınıfsal ilerleme ve yükselme arzuları çok büyük hasar gördü; daha sonra enflasyonist baskısı katlanılmaz hâl aldı, en nihayetinde dev bir kangrene dönüştü. Türkiye şehirciliği zaten daha önce konuta hücumu kaldıracak kapasiteye sahip değildi, bunun bütün ülke şehirlerine sirayet etmesiyle sistem içinden çıkılamaz bir fasit daireye girdi.

Bu sorunun çözümü konuta hücum bu raddeye ulaşmadan önce zordur, artık çok ama çok uzun zaman alacak kadar zor. Öncelikle, konut piyasasının finansallaşmasını sınırlandırmak ve konutun temel bir ihtiyaç olduğu gerçeğini ön plana çıkarmak önemli. Bunun için, spekülatif yatırımları engelleyecek ve dar gelirli alt-orta ve orta sınıfların -asgari ücretin iki katına kadar geliri olanların- konut edinmesini kolaylaştıracak politikalar geliştirilmesi elzem.

Ayrıca, hızla büyükşehirlerin konut stokunun yüzde onunun belediyelerin mülk sahipliğini üstlendiği kira konutlarına evrilmesini sağlayacak adımlar atmak, kısa vadede sorunun akut krize dönüşmesini engelleyebilir.

En temelinde, şehircilik anlayışımızı da gözden geçirmeliyiz. Sürdürülebilir, yaşanabilir ve adil şehirler yaratmak için, konut politikalarını ulaşım, altyapı, sosyal hizmetler ve çevre politikalarıyla bütünleştirmek şart. Mahalle ölçeğinde, katılımcı ve kapsayıcı planlama yaklaşımları benimsenerek, kentsel dönüşüm projeleri toplumun tüm kesimlerinin ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde tasarlanmalıdır.

Son olarak, deprem gerçeği göz önüne alındığında, risk azaltma ve afet yönetimi stratejileri konut politikalarının ayrılmaz bir parçası haline getirilmelidir. Deprem riski altındaki bölgelerde, mevcut yapı stokunun güçlendirilmesi ve yeni inşaatlarda sıkı denetim mekanizmaları uygulanması hayati önem taşımaktadır.

Görselleştirme üzerine

Görselleştirme üzerine birkaç küçük not da ekleyecek olursam. Daha önce QGIS’in Leaflet eklentisiyle harita yapıyordum. Bunun pek pratik olduğunu söyleyemeyeceğim. Ayrıca, sunucu üzerinden bazı eklentilerle ancak gösterebiliyorum. Son birkaç senedir Tableau kullanıyorum, Excel’in mükemmel pivot yapabilen versiyonu gibi düşünün Tableau’yu. Kağıt üzerinde Power BI muadili, fakat SQL’dan QGIS’e bir yığın işlevi salt veri üzerinde odaklanmanızı sağlayarak gerçekleştirebiliyor. Normal lisansları biraz pahalı, tanıdıklarımdan öğrendiğim, Salesforce’un enterprise/işletmeler üzerindeki etkisi sonucunda veri analizi ve veri görselleştirmesi sahasında çok geniş bir noktaya geldiği yönünde.

Daha önce kurcalamıştım fakat son birkaç aydır, dashboardlarıyla oynuyor ve bir yığın işlevi nasıl bir araya getirebildiğini takdir ediyorum.